福州南二环片区建总·江南尚璟分析_今日观点

时间：2023-04-04 12:07:04 来源: 刚需探房

前几天建总江南尚璟的资料，群友都聊了一遍，正好水一篇，看看面积段是南二环天花板的项目如何。

(相关资料图)

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楼盘规划

建总江南尚璟：备案名（尚璟轩），地处：白湖亭万达西侧，东濂公寓左下角。

项目占地59亩，规划550套，主打8-10层洋房，以及14-15层的小高层。

户型面积：115、125、143、175，纯商定位，其中最大层高3.15米，大部分楼栋都是落地无架空。

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楼盘土拍

2022年5月27日，榕圣(建总旗下)以底价12.24亿拿下宗地2022-22号东升旧厂房出让地块二，楼面价15542元/平。

土地面积：59.06亩；容积率：2.0；限高：50米，商品房指导价：29500元/平。

地块须建设商贸楼建筑面积4000平方米，由福州市人民政府指定单位按照5597元/平方米回购，回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照土地成交时点市场评估价下浮10%确定

须建设建筑面积不低于1300平方米的社区综合服务中心（含长者食堂）1处，由仓山区人民政府指定单位按照6825元/平方米回购

分析：去年第二场土拍，建总兜底了东升旧改的纯商，当天新区集团兜底了隔壁纯商地块，即目前的新投城央境。

结合2021年底榕发、左海兜底的北园纯商，南二环四幅纯商被国企扎堆兜底拿下。

对于土拍当天，虽然整体低迷，不过也有关注度较高的地块出让。

除了东二环晋安湖边被触发摇号的建发朗云外，开场即出让的南二环商业地块，在上次落空后，终于被SM底价拿下。

这也标志着这个宣传已久的商场终于尘埃落定，当然SM的成功出让，依然没法避免板块的土拍低迷。

对于地块而言，优势在于面积小于榕发、左海，成交楼面价1.55W，也低于它们1.75W。

除此之外，地块也取消了60%精装的要求，让房企的操作空间更大，整体来说地块相比北园两幅，压力小了一些。

从地块规划来看，容积率2.0，限高50米，建总给出洋房+小高层的搭配。

其中洋房高度-24米、32米、小高层住宅47米，楼间距上，洋房基本是1：1。

对于社区而言，由于采取降高设计，14栋住宅，整体社区的密度并不低，无法设计出较好的中央花园空间。

对于房企而言，给出刚改的面积段的产品定位，可以说与其他国企有所不同，当然这样的设计，差异是有了，只不过能否被市场接纳，不确定性较大。

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户型情况

115平米：三房两厅两卫，独梯设计，电梯厅采光需注意，客厅采取开放书房的横厅设计，在视觉上尚可，从卧室空间来看，也只能算2.5房，预计也是因为小高层住宅做2T2，在这个面积段，公摊并不低。

对于这个面积，周边的新盘也都有所覆盖，在产品上主要以连廊4房为主，只能说产品有一定差异，就看客源的居住需求了。

125平米：四房两厅三卫，一梯两户，电梯双开门，位于洋房，四开间朝南，主流布局。

户型在右侧老人房设计朝南的小型卫生间，主卧的卫生间，给出双台盆的设计，户型争议点在于厨房和餐厅的设计，直接二者融合，需要注意。

可以说项目的户型细节挺多不一样，相比于115的产品，这个户型看上去家庭属性更高，配合地缘的购买力，应该算是楼盘最有优势的产品。

143平米：四房两厅三卫，做两个设计，都做到独立电梯厅，四开间朝南，大面宽布局，其中亮点南向阳台的宽度，可以跑步了。

小高层的143，电梯贴着老人房，有一定噪音影响。

洋房的143，仅仅是125平米的放大版，依然是厨房和餐厅融合，需要注意。

175平米：四房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，基本就是143两个产品的放大版，老人房直接升级成了双主卧设计，亮点依然是南向的阳台。

其中小高层的厨房和餐厅也是做融合设计，同时还是存在电梯贴着卧室的问题。

对于175平米除了上面两个主流设计外，还有一个非常独特的产品，这个户型电梯厅和楼梯厅直接分割。

这样的设计，让电梯入户可以避免穿越卧室的情况下，还能坐享客餐厅在一侧的敞亮空间，当然对于电梯厅而言，空间较小+无采光。

在户型设计上，次卧的卫生间是暗卫同时偏小，主卧的空间相应加大，客餐厨一体化设计，整个空间体验感不错，目前常见于200+的改善产品。

分析：对于这个项目的户型设计，建总也基本采取了主流的设计，在部分产品上也做了特殊化处理，从亮点来看，主要集中在宽阳台上，这点类似当初的悦乐郡。

在厨房和餐厅的设计上，大部分都采取了融合设计，虽然在视觉上不错，但是如果采取隔离，空间是否充足，值得注意。

对于项目而言，虽然面积段的门槛更高，但是对比周边的榕发、左海，除了175平这个板块最高的门槛外，剩余的产品都有竞品户型存在，当然在社区的户数、门槛来说，建总相对而言更优。

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区位情况

项目位于南二环，距离白湖亭万达330米，在建的SM700米，中骏世界城1.1公里，距离地铁1号线450米，整体来说周边配套加持度尚可。

地块主要问题在于被内河隔开，目前只有北侧和西侧有连接，按规划后续会有靠近万达和地铁站的连接。

板块由于并没有拆干净，项目右上角紧贴着东濂公寓，未来存在一定影响，北侧是原福州三威橡塑化工有限公司及周边地块项目，目前还未出让，未来如何规划也存在不确定性。

地块南侧，按规划来看有历史古建迁入，在南二环古建也不算少，至于后续这个南侧的绿化带，最终会变成何样，也需要注意。

总得来说，目前周边的城建需要时间建设，项目的配套加持度尚可。

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价格情况

项目指导价2.95W，目前还未上市，以这个价格做个对比：

1、左海望悦：指导价3W，精装售价2.67W

2、中骏世界城璟悦：二期7折，近期精装均价2.7W

3、融侨则徐道壹号：去年毛坯3.2W

4、建总领筑：在售新盘2.6W

5、融创福州府/凤凰原：精装2.6W+

分析：对于项目而言，目前最大的参考应该是已经上市的左海望悦。

项目指导价3W，最终精装备案2.9W上市，首开给出优惠，实际售价2.67W，从上市一个月的网签数据来看，也不算亮眼。

同时在前几个月，中骏给出了特价刷屏，三叉街精装2.7W，后坂毛坯1.8W，可以说直接把板块的价格打下一个台阶。

从周边前几年的项目对比来看，建总自身操盘的建总领筑，毛坯2.6W，部分楼栋也是主打2T2的设计，不过在户型设计上，并没有这个项目来得亮眼。

2021年的郭宅后坂，大部分项目精装都卖到2.6-3W，可以说项目的指导价2.95W，放在前2年，并不算压力大。

只不过目前在中骏特价打压，左海首开一般的背景下，项目的指导价2.95W，可能也很难守住。

当然对于项目而言，主打洋房刚改产品，搭配地铁+商圈的定位，很容易联想到就是五四北秀山站的绿城海棠映月和建发璟园，一个2.7W，一个3.1W，都在短时间做到热销。

如果从户型设计、产品定位来说，其实建总并不算差，对比绿城和建发，如果从地缘刚改来说，建总看上去更有优势。

综上，经过对比后会发现很矛盾，项目如果定价低于2.7W，目前建总领筑，年限短，周边城建更一般，直接定价被打垮，如果高于2.7W，对比左海精装2.67W，又好像有点偏高。

再结合五四北的配套情况，2.7-3.1W都能做到热销，南二环如果也给出这样的定价，差异可能也只是鼓楼外溢+品质房企的差别。

整体来说，目前南二环的价格有点割裂，在前几年项目构建的价格体系，在今年中骏和左海冲击后，可能需要重新构建，但是前几年的项目基本都已经进入尾盘，调价空间不会过大。

对于有意向的购房者，建议按最终四大纯商的定价，做个更详细的对比，前几年的新盘不建议纳入对比。

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楼盘总结

项目位于南二环，优势在于纯商定位，全部板楼设计，起步面积比周边高，小洋房+小高层的设计，居住体验尚可，整体的户型设计也比较主流，附近地铁、商圈等配套加持度尚可，国企开发也免去烂尾风险。

劣势在于板块库存过大，未来二手市场抛压预计不低，目前城建有待时间修复，房企建总在福州并没有品质项目的案例。

目前兜底的国企，也开始逐步预售操盘的项目，当初看上去榕发应该是首当其冲，不过近期看到群友分享，建总可能更硬。

除了在南二环设计175平米的产品外，在华林路的建总雍璟也是主打145-175的改善产品。

最终建总会如何呈现这些项目，能否打动福州的地缘改善，只能拭目以待了。

对于南二环目前的价格体系，很明显需要一个新盘顶着较好的价格做到热销，才能守住原来的体系。

假如建总这个地块换成其他品质房企等来做，是否能维持住2.95w的指导价，从而打消目前部分项目的影响？

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